中古住宅リフォーム

ズバリ! 低価格で・住みたいエリアに実現。
新築よりダンゼン安い!

福島であれば新築の3分の2の予算でOKな場合が多いです。
一般的に、1日でも人が住んだ家はユーズドハウスとなります。建物の築年数や傷み具合で価格が決まりますが、ユーズドとういうだけで値段が2割以上安いことも。
家の価値がほとんど評価されていない「古家つき物件」で構造のしっかりした物に出会えば、リノベーション(全面改装)してほとんど新築同様の家になるケースもあります。

住みたいエリアに住むことができる可能性が高い!

お子様の学区が変わらないエリアで探したい、人気のある住宅地で住宅を購入したいなど、エリアを狭い範囲に絞りこんで探す場合、新築物件しか出てこない場合がありますよね。好みの家を建てたいと建築条件付でない土地の売り出しを待っていても、それには建築業者も飛びつきます。ユーズドハウスやユーズドマンションなら、アンテナを張っていれば見つかる可能性が高いのです。

家族の好みにカスタマイズ!

ユーズドハウスの利点は、なんといっても家族の好みを反映したリフォームやリノベーションがしやすいこと。
建売新築と違い自分らしい空間づくりができます。部屋数、内装デザイン、テイストも自由自在です。ユーズドハウスを買って思い通りにプランニングという動きは、福島でもここ数年でいっそう高まっています。

現物を見て決められる!
ユーズドハウスの場合は現物を見ながら変えたい場所を指定できるので、リフォーム後のプランが想像しやすいです。当社では、プランを3D(立体的)コンピューターグラフィックにてご提示しますので、より一層イメージしやすいです。
また、予算に合わせて、リビングとキッチン、おトイレは徹底的に手を入れるけど、ベッドルームはそのまま生かそう、などという選択もできます。
新規分譲の新築住宅と違い、近所にどんな人が住んでいるかも事前に確かめることができますね。

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ユーズドハウスのチェックポイント!

自分の目で環境を確認

写真や間取り図で確認できない周辺環境を確認しなくてはいけません。
近所の雰囲気はどうか。近くに騒音や悪臭のもととなる大きな工場はないか。近隣に大きな駐車場があると、いずれマンションが建つかもしれません。
そして、交通のアクセス。車で移動する場合の道幅や一方通行などの道路環境をチェックしましょう。近隣駅からの所要時間を実際に歩いて確認することも忘れずに。

条件を変えて、何度も行ってみる

土・日曜日は静かなのに、平日の朝は家の前の道が抜け道となって危険だったり、渋滞して車を出すこともままならないとうこともありますね。また、駅からの帰り道が夜は真っ暗で危なかったとうケースも。
平日、朝、昼、夜と条件を変えてチェックしましょう。また天候条件による確認も大事で、雨の日に行ってみると、水はけが良い土地かどうかなども確認できますね。

家族全員で、役割を決めてチェックしよう

現地には家族全員で行って、それぞれの視線で確かめましょう。
チェックすべき項目が多いので、スーパーはお母さん、子供の学校や遊び場は子供とお父さん、というように分担すると効果的ですね。
気になる事があればご近所の人にも話を聞いてみましょう。「ここは静かでいいですねえ」など褒めてから聞くのがコツですよ。

どんなことでも当社の社員に質問してくださいね!

ユーズドハウスを見に行くときはチェックすべき項目が多いので、あらかじめ確認しておきたい、聞いておきたいポイントをリストアップし、なんでも聞くようにしてくださいね。
周辺環境、土地の具合や境界はどこなのかなど、現地に就いたらしっかりと見ましょう。
建物の傷み具合を見ておくことも大切です。柱のゆがみ、ドアやフスマの開閉の具合、天井のシミの有無など、冷静な目で観察しましょう。そして、デジカメなどで写真を撮影しておきましょう。ご自宅で改めて確認し、リノベーションやリフォームの検討をしてみましょう。

主なチェックポイント

持ち物・・・・カメラ・巻尺・周囲地図・方位磁石・メモグッズ・質問リスト・家具サイズリスト・オペラグラス など。

置きたい家具が決まっている場合は、あらかじめ寸法を測っておき現地で確かめてみると、入居後の部屋の広さがイメージしやすいですよ。また、屋根や離れて見えづらい箇所もオペラグラスで確認しておきましょう。
建物については、柱のゆがみ、窓や建具の開閉、天井のシミ、外壁や基礎部分の亀裂、洗面などの水まわりの床、採光、風通し、コンセントの数など、時間をかけて確認しましょう。

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ユーズドハウス+リノベーション

「ユーズドハウス+リノベーション」の考え方
1.リノベーションってなんだろう?

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、部屋の用途や設備機器の機能を変更して性能を向上させたりして「自分らしいオリジナル空間」を創ることです。
自分でユーズドハウスを購入してからリノベーションを行う場合と、あらかじめリノベーション工事が済んだユーズドハウスを購入する場合とがありますが、福島ですと前者の場合が多いようです。

2.リノベーションとリフォームって何が違うの?

リノベーションとリフォームは混同されやすい言葉です。厳密にはその目的の部分で次のような違いがあります。
リフォームは「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指し、元に戻すための修復の意味合いが強いです。古くなったキッチンを新しいものに変えることや、汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。

一方、「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。

英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味し、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合いに対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させることを意味します。よりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。
例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えたので、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが「リノベーション」に該当します。

3.リノベーションのメリットは?

1.自由に設計できることです

そもそも、人が住まいに合わせて生活するのは間違っているように思えます。
本来は、住まいが人に合わせて変化するのが自然なことです。リノベーションは、自分の洋服を自分の好みで選び組み合わせるかのように、自分のニーズに応じて自由に自分らしさを表現することができます。住まいに対するイメージは人それぞれ異なり、世界で1つしかない住まいが誕生します。建売住宅やマンションなら、どれも似たり寄ったりで無難なスタイルになってしまっていることが多く、スタイルに強いこだわりがあり、自分好みのスタイルを選びたいという方にはリノベーションがおすすめです。

間仕切りがない広々としたリビングにしたり、システムキッチンを設置したりなど、既存の住まいでは味わえない、自分だけのライフスタイルを演出することができます。

2.暮らしたいエリアで暮らせる可能性が新築に比べて高くなります

自分が希望する居住エリアで希望通りの新築の戸建やマンションを探すのには大変苦労するかと思います。特に市街地では、多くの方が希望する新築の戸建やマンションが見つからずに、当初の条件に対して妥協してしまっている傾向があります。

リノベーションを前提とすれば、ユーズドの戸建やマンションを購入することとなり、新築と比べより安い予算を設定できるため、立地の選択肢が大きく広がります。限られた新規分譲地の中から選ぶ新築と違い、住みたいエリアの学校への徒歩10分以内や、便利な住宅地や水辺で暮らしたいなど細かな環境の条件を満たすユーズドハウスやユーズドマンションを探し出せる可能性があります。

3.新築を建てるよりコストをおさえられること

同じ条件のもと、新築を購入する場合の費用と中古を購入してリノベーションする場合の費用を比較すると、中古を購入してリノベーションする費用の方が、20%~30%程安く済むことが多くあります。中古物件の価格にもよりますが、新築よりも安い費用で理想の住空間を手に入れることができます。

4.資産価値の損失を少なくすることができること

新築の戸建住宅やマンションの価格は、新築後15年間で大きく下落し、その後は景気に応じて緩やかに上下するようです。そのため、築20年以上の戸建やマンションを購入することで、購入後数年で市場価格が大きく下降するリスクを避けることもできます。

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増えている「ワンストップサービス」とは?

今までのユーズドハウス購入のデメリット

ワンストップとは、ひとつの会社(窓口)で、物件探しからリノベーション工事、さらには資金計画やローンの申し込みまで一貫して行えるサービスを指します。
これまで「中古物件探し」と購入後の「リフォーム・リノベーション」は別々の会社に依頼するのが一般的でした。ところが物件探しとリノベーションが別々であることによって、下記のようなデメリットがあったのです。

1.リノベーションの予算が足りなくなる

一般的に、住宅購入の知識や経験のない購入者が家を買おうとする時は、まず不動産会社に物件探しを依頼することが多いと思います。しかしこの時点で、購入後のリノベーション費用を試算し、総予算を把握し、適切なローンの選択(申込み)ができる人はほとんどいません。

不動産会社は、人気物件であればあるほど、競合会社に負けないよう早く契約する方向に誘導しますので、購入後のリノベーションプランや費用についてじっくり検討する時間もないままに、物件購入の決断を迫られることになります。

その結果、購入後にいざプランを進めていくと、予算が足りないというケースがしばしば起こります。しかし、この時点で、物件購入をキャンセルすることはできませんので、仕方なく買ったままの物件に住まざるを得ないという残念な結果になります。

2.希望通りのリノベーションができない

予算の問題以外にも、建物の構造やマンションの管理規約などの制限で希望通りのリノベーションができないケースがあります。例えば、購入後にキッチンを移動したい、柱や壁を抜いて大きな間取りに変更したい、という希望を持っていたとしても、配管や構造を調査した結果、それができないということは多々あります。

またマンションには管理規約があり、共用部であるサッシの交換ができなかったり、使える建材が決まっていたりと、様々な制限があります。

このような制限を、購入者が自分で調査することはまず無理ですので、専門家のアドバイスを求めることになりますが、一般的に、不動産会社の主業務は物件を「現状有姿(ありのままの姿)」で引き渡すことですので、建築についての専門的なアドバイスは受けられないことが多いようです。結果として、購入後に様々な制限が発覚し、思い通りの間取り・プランにならないケースが起こります。

3.数の担当者とのやりとりがわずらわしい

「中古を買ってリノベーション」をする場合、大きく3つの工程について各会社とやりとりをする必要があります。

1. 不動産会社 (物件探し)

2. 設計・工事会社 (リフォーム ・ リノベーション)

3. 銀行などの金融機関 (ローン)

この少なくとも3人の担当者と、タイミングよくやりとりを進めていかなければなりません。しかし購入者は事前にいつどんなやりとりが発生するかわかりませんので、手さぐり状態の中で、それぞれの担当に何度も確認を繰り返すことになり、かなりのストレスになります。
この段取りがうまくいかないと、物件の引き渡しからリノベーション着工までの期間が空いてしまい、家賃とローンの二重払いになったり、物件費用とリノベーション費用を別々に借入しなければならなくなったりします。

ワンストップサービスのメリット

1.「物件+リノベーション」の総予算から計画します

ワンストップ会社の担当は、いきなり物件探しをするのではなく、まず購入者の要望をヒアリング・整理した上で「物件+リノベーション」の総予算を決め、物件とリノベーションそれぞれにいくらの費用を割り振るかを決めた上で物件探しに入りますので、購入後に費用が足りなくなるというケースは稀です。

2.物件購入前に建築の専門家がチェック

ワンストップ会社は、リノベーション完了・お引き渡しまでが業務ですから、物件契約の前に、要望通りの工事ができるかどうかを必ずチェックします。前述の構造、管理規約などはもちろん、必要に応じて配管等の劣化チェック、耐震診断なども行った上で、物件の購入を判断していきます。

3.「物件+リノベーション」一体型のローンが利用しやすい

中古を買ってリノベーションする場合、「物件費用+リノベーション費用」の一体型ローンを利用するケースが多いと思いますが、ワンストップ会社はこのタイプのローンを使い慣れている(=金融機関との取り組み実績が多い)ことに加え、上記の「総予算」をベースに進めていきますので、資金不足が起こりにくくなります。

4.ひとつの窓口、専任の担当者

そして何より大きなメリットは、物件探し、リノベーション工事、ローンをひとつの窓口で進められる点です。多くはコーディネーターと呼ばれる専任の担当者が窓口になって相談に乗ってくれ、打ち合わせも一本化されますので、ストレスなく進めることができます。

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